中古+リノベーションの基礎知識

住宅ローン

住宅の買い換え時の譲渡税

住宅の買い換えで利益が出た時は、利益に税金がかかります

住宅の買い換えによる利益(=譲渡益)に対しては、譲渡所得税と住民税がかかります。これらの税金が譲渡税と通称されるもので、分離課税となり、通常の所得税や住民税とは税率が異なります。

長期譲渡所得と短期譲渡所得

譲渡する土地や建物の税法上の所有期間によって税率が異なります。譲渡した年の1月1日に、所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得、5年以下の場合は短期譲渡所得になります。また、居住用の土地や建物について、さまざまな特例措置があります。

譲渡所得金額の計算方法

譲渡価額 -(取得費※ + 譲渡費用)- 特別控除 = 譲渡所得

※取得費の建物は、減価償却相当額を差し引いた残存価格です。

取得費や譲渡費用には、購入や譲渡にかかった費用(仲介手数料、契約書の印紙代、登記手数料等)も含めることができます。

譲渡所得に対する所得税率・住民税率(譲渡した年の1月1日基準)

短期譲渡所得 長期譲渡所得
所有期間 5年以下 所有期間 5年超
39%
(所得税30%+住民税9%)
20%
(所得税15%+住民税5%)

※平成49年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1%を所得税と併せて申告・納付することになります。

譲渡課税の特別控除

居住用の建物およびその敷地を売却した場合、譲渡益から最高3,000万円までの特別控除があります。3,000万円を超える部分については、長期譲渡所得もしくは短期譲渡所得の税率で税額を計算します。夫婦共有名義などの住宅の場合は、所有者それぞれについて3,000万円の控除が受けられます。この控除は、買い換えでない場合でも適用可能です。
ただし、前年または前々年にこの控除や買い換え特例を適用していないことなどが条件です。また、譲渡した相手が配偶者や生計をともにする親族など特別な場合は適用されません。条件の詳細については国税庁のホームページや税務署などで確認してください。

買い換え特例

居住用の住宅の買い換えに伴い、譲渡した金額以上の価格で住宅を取得した場合には、譲渡所得税や住民税の課税が、買い換えた住宅を売るときまで繰り延べられるという優遇措置があります。期限や条件がありますので、利用前には国税庁のホームページや税務署などで最新情報を確認してください。

長期保有の軽減特例

長期間自分が居住している家屋と土地を譲渡した場合は、通常の長期譲渡所得よりも税率が軽減されます。この特例を受けるためには、譲渡する年の1月1日現在で10年を超えて所有していたことなどが条件となります。居住用の建物およびその敷地を売却した場合の最大3000万円の特別控除と併用可能ですが、買い換え特例や住宅ローン控除との併用はできません。条件の詳細については国税庁のホームページや税務署などで確認してください。

この内容は、2018年3月31日現在のものです。
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