住宅情報誌・元編集長の本音トーク

第3回『旧耐震って何?中古物件を選ぶ時に、気を付けたい昭和56年(1981年)問題』

プリンシプル住まい総研 所長:上野 典行 氏

『旧耐震って何?中古物件を選ぶ時に、気を付けたい昭和56年(1981年)問題』

講師
プリンシプル住まい総研所長 : 上野 典行 氏

 これまで、このコラムでは、「中古物件を購入して、中古リフォームをするとお得です」という話を連載してきました。ところが、いざ中古物件を探してみると、「この建物は、キュウタイシン(旧耐震)だよ」「こちらの建物は、シンタイシン(新耐震)です」といった言葉を目にする時があります。

 今回は、旧耐震と新耐震について、何がどう違うのか?を解説したいと思います。その上で、旧耐震の中古物件を購入する際に、気を付けるべき事は何なのかを説明していきましょう。

「耐震基準」とは、地震に耐える力。

 地震に耐える構造の基準を「耐震基準」と言います。建築物を設計する際に、最も重視されている基準です。この耐震基準のうち、昭和56年(1981年)5月31日までの建築確認において適用されていた基準が「旧耐震基準」と呼ばれ、翌日の昭和56年(1981年)6月1日から適用されている基準が「新耐震基準」と呼ばれています。これらを区別する略称として、「旧耐震」「新耐震」という様に、呼び方が分けられているのです。

 ちなみに、「建築確認」とは、建築物の建築計画が建築基準関係規定に適合しているかどうかを、着工前に行政が審査することを指します

 実は、旧耐震基準の施行は、昭和25年(1950年)「建築基準法」にまで溯ります。その後、昭和43年(1968年)の十勝沖地震を踏まえて、RC造(鉄筋コンクリート構造)の帯筋基準が強化され、さらに昭和53年(1978年)の宮城県沖地震を踏まえて、新耐震基準へ改正されました。いわば、大きな地震が発生する度に、耐震基準が見直されてきたのです。

旧耐震基準は、震度5強レベルに耐える力。

 旧耐震基準は、震度5強レベルの揺れでも建物が倒壊せず、仮に建物が破損したとしても、補修する事で生活可能となる構造基準として設定されています。

 技術的に説明すると、建物自重の20%の地震力を加えた場合に、構造部材に生じる応力が構造材料の許容応用力以下であるかどうかで、判断される基準となっています。

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近年の大震災の震度は、最大震度7レベル。

 しかし、平成7年(1995年)1月17日に発生した阪神・淡路大震災では、最大震度は、8つの市町村で震度7レベルを記録しました。発生当初は、神戸・明石・洲本において最大震度6レベルとされていましたが、被害の大きさが調査されて、初めて震度7レベルが発表されました。この直下型の地震では689,776棟の建物が被害を受け、死者は6千名を超える大惨事となってしまいました。

 その後、2011年3月11日に発生した東日本大震災では、最大震度は震度7レベルと発表されました。そして、4県36市町村で震度6強レベルを観測しています。東日本大震災は、沿岸で発生したため、地震後の津波等による被害が大きくなってしまいました。

 これらの大地震では、旧耐震基準による建物の倒壊した比率が高くなっており、平成28年(2016年)4月14日に発生した熊本地震においても、耐震基準が大きくクローズアップされました。いずれにしても、近年において、大地震の発生が増えている事からすると、旧耐震基準の中古物件では、やはり不安があります。

新耐震基準では、震度6強レベル~震度7レベルでも倒壊しない設計。

 一方、新耐震基準では、震度6強レベル~震度7レベルの揺れでも、建物が倒壊しない様な構造基準が設定されています。もちろん、これは「この基準以上に、頑丈な建物を造りなさい」という意味ですから、旧耐震基準の建物でも頑丈な建物は、当然ながら存在するでしょう。とはいえ、旧耐震基準に基づく建物よりも、新耐震基準をクリアしている建物の方が、およそリスクは少ないと言えるのです。

耐震診断と耐震補強。

 そうは言っても、新耐震基準の建物であっても、その後の建物の劣化等に依っては、その耐震性能が落ちてしまっている可能性があります。一方で、昭和56年(1981年)以前の建物でも、後から耐震補強を施している建物もありますので、単純に「昭和56年以前の建物は危険、昭和56年以後の建物は安全」とは言えません。

 そこで、第三者に客観的な耐震性能を診断してもらい、建物の強度や靱性(じんせい:変形能力、粘り強さ)を考慮し、建築物の階毎に構造耐震指標(※Is値)を測定する「耐震診断」を行うケースが増えています。この診断に基づいて、構造耐震指数(Is値)が上がる補強を行い、リフォームだけでなく耐震性能を強化している建物は、やはり心強いものです。

 中古物件を選ぶ時は、第三者の客観的な耐震診断による性能評価と、リフォームだけでなく耐震補強等の実施状況についても確認すると良いでしょう。

 具体的な事例として、旧耐震住宅のリフォームでは、どの様な耐震補強を施しているのか、下記リアリエの「お役立ちコラム」でも紹介しておりますので、合わせてご覧ください。

●リアリエ住まいセミナー
第2回【中古を買ってリフォームしよう】第6章『旧耐震住宅リフォームの難しさ』

※ちなみに、本コラム中で紹介した構造耐震指数(Is値)は、以下の様に求められます。建物の地震に耐える力と、建物の経年劣化を加味した指標である事が分かります。

Is=EoxSDxT
・Is:構造耐震指標(自治体によって判定基準値が異なる場合があります。)
・Eo:保有性能基本指数(建物の基本的な耐震性能を示す指標で、性能が低いほど数値が低くなり、次の計算で求められます。)
・Eo=C(強度の指標)xF(粘り強さの指標)
・SD:形状指数(建物の形状や耐震壁の配置バランスを示す指標で、バランスが悪いほど数値が低くなります。)
・T:経年指標(経年劣化を考慮する指標で、築年が古いほど数値が低くなります。)

講師の経歴:上野 典行(うえの のりゆき)氏
プリンシプル住まい総研 所長

リクルートに入社後、採用の編集企画室、続いて新領域推進室にて新規事業に携わった後に住宅領域に異動。
「住宅情報タウンズ編集長」「住宅情報マンションズ編集長」「SUUMO編集長」を経て独立。
「プリンシプル住まい総研」設立。日本賃貸住宅管理協会 研修副委員長、全国賃貸住宅新聞等、連載中。

プリンシプル住まい総研

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