リアリエ住まいセミナー

第1回【新築?中古?】【賃貸?購入?】【戸建?マンション?】

~無理のない、自分らしい住まい探しのコツ~ 第3-3章

プリンシプル住まい総研 所長:上野 典行 氏

(第1回目となる本シリーズは、第1章~第7章までの連載です。)

第3-3章『戸建 vs マンション(3/3)』

さて、物件の資産価値というのは、「築年」×「立地」×「物件力」のトータルで決まります。(【図1】参照)

物件の資産t価値とは

「築年」×「立地」×「物件力」

  • 物件の市場価値は、「築年」×「立地」×「物件力」で決まります。
  • もちろん、「周辺の土地相場」の変動を大きくうけることも事実です。
  • しかし、水をやらなければ花は、やがて枯れます。
  • 手を掛けてあげれば、物件力が上がり、住む人の満足度はあがり、資産価値は向上するのです。

【図1】

年月が経てば、段々、物件は衰えて行きます。築30年と新築を比較すると、新築の方が価値は高いです。便利な所にある立地、駅近の物件の方が値段は高いです。東京23区内の物件の方が、東京23区外より値段は高いです。そして物件は、静かで頑丈な物件と、弱い建築の物件では、頑丈な物件の方が値段は高いです。

ただし、築年は変えられません。私も、若い頃がありましたが、年齢は変えられません。私の学歴も運動神経も変えられません。でも、私という個人は、来年、もっと良いNEW上野になれるかも知れません。つまり、物件というのは、磨いていく事が出来るのです。

実は、この概念が、今の日本では弱いのです。

日本には、住宅を中古リフォームするとか、物件をより良くしようとする概念が無くて、新築で建てた後はそのまま放っておき、ボロボロになったら建て替えるというところがあります。それは、日本では、地震が多い、木造の住宅が多い、という事情もあります。しかし本来であれば、植物に水をあげるとスクスク育つ様に、物件を育てていく概念が必要です。(【図2】参照)

物件を育てる

  • 植物に水をあげる。
  • すくすくと育つ。
  • 花を咲かせ、やがて実を付ける。
  • さて「物件を育てる」とはどういう考え方なのでしょう?

【図2】

分譲マンションの場合、大規模修繕計画を立てて、12年目に1回目の修繕をし、もう12年経ったら2回目の修繕をする事が、国の基準で決まっています。(【図3】参照)

大規模修繕により
物件価値を「維持」し「向上」させる

  • 物件は築年を経る事で劣化しますが、そこを補修改善することで、資産価値をある程度維持する事が出来ます。
  • さらに改良・改善の手を打つ事で、物件の資産価値を上げて行くことは、分譲住宅であれ、賃貸住宅であれ、大切なことです。

【図3】

でも、賃貸物件は、劣化してもガタが来ても、修繕されずそのまま放置です。

改修したり、補修したりする時に、もうちょっと良くしようと考えて、ちょっと手を加えて行くと、物件の価値が、どんどん上がって行きます。「プラスαで変えて行こう!」という考え方が大切です。

そして、先ほどの物件力には、住み心地という価値もあります。(【図4】参照)

物件価値だけが
建物の価値ではありません。

  • 【生活価値】
  • 安定感
  • コミュニティ
  • 安心感
  • 自己実現
  • 【物件価値】
  • 使用性
  • 耐久性
  • 快適性
  • 安全性
  • 建物の価値は、物件の耐久性や安全性だけでなく、そこで暮らす上でのコミュニティ、自己実現、安定感、安心感といった「生活価値」も重要です。
  • 主に、「ハード面」と言われる、物件の修繕やメンテナンスによる「物件価値」だけでなく、「ソフト面」、例えば、そのマンションの共同体としての暮らしやすさや、長年の歴史の中で培われた人間関係のような「生活価値」はとても大切な資産です。

【図4】

物件の価値は、耐久性や安全性だけではなく、「ここは、喧嘩が少ない」「ここは、住人同士のコミュニケーションが取れている」といった事も含むのです。

私は先日、中板橋セントラルマンション(東京都板橋区)という所へ行って来ました。そこは、毎年8月に「いたばし花火大会」があり、花火大会の日は、エレベーターとオートロックを開放して、「近隣の方も一緒に、屋上で花火を見ましょう!」と、管理組合で決めています。マンション内の住人だけでなく、近所の人とも仲良くなれるのです。これが、住みやすいマンションの一例です。

住みやすい、住みにくいというのは、その物件の総合的な価値なのです。住まい探しをする上では、この様な物件の総合的な価値を見ていく様にすると良いでしょう。

※ 本コラムは、2015年8月5日に横浜で開催されました【リアリエ住替えセミナー】での講演内容を元に、構成しました。

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